Sali Masterclass · Hotelübernahme

Für Kurzzeitvermieter und Unternehmer, die nicht Wohnung für Wohnung wachsen wollen

Ein Objekt. Eine Übernahme. Ein komplett anderes Leben.

Video: Simon erklärt die Übernahmewelle (90 Sek.)
  • Off-market Hotels & Pensionen ohne Kauf übernehmen
  • Cashflow ab Tag 1 – ohne Ablöse, ohne Eigenkapitalfalle
  • Faire Übernahme von Eigentümern ohne Nachfolger
  • Digitales Beherbergungsunternehmen statt Wohnung für Wohnung
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Unverbindlich · 45 Minuten · Individuelle Standort- und Objekteinschätzung

Bekannt aus
Business InsiderGalileoHandelsblatt
Der Engpass

Kurzzeitvermietung funktioniert. Aber so skaliert sie nicht.

Du hast bewiesen, dass das Modell trägt. Aber jede neue Einheit fühlt sich an wie ein kompletter Neustart – und genau das ist das strukturelle Problem.

Jede Wohnung ein eigener Kampf

Für jede Einheit einen neuen Vermieter finden, überzeugen, verhandeln.

Genehmigung für Genehmigung

Nutzungsänderung, Stellplätze, Brandschutz – bei jeder Wohnung von vorn.

Zerstückeltes Portfolio

Reinigung, Wäsche, Schlüssel, Notfälle – multipliziert mit jeder Adresse.

Keine Skaleneffekte

15 Wohnungen an 12 Adressen heißt 12-fache Logistik. Kosten pro Einheit sinken kaum.

Du bleibst der Flaschenhals

Ohne zentrale Struktur kein effizientes Personal – alles hängt an dir.

Wachstum in Trippelschritten

Pro Akquise eine Wohnung. Der Weg zum echten Unternehmen dauert Jahre.

Das Problem ist nicht dein Einsatz. Das Problem ist die Einheit, in der du wächst.

Die Lösung

Ein Hotel löst all das – an einer einzigen Adresse

Wohnung für Wohnung
  • Jeder Vermieter muss neu überzeugt werden
  • Nutzungsänderung pro Objekt
  • Portfolio über die ganze Stadt verteilt
  • Kaum Skaleneffekte bei Reinigung & Wäsche
  • Personal lohnt sich erst spät
  • Wachstum in Einzelschritten
Eine Hotel-Übernahme
  • Ein Eigentümer, ein Vertrag – 15 bis 40 Zimmer auf einmal
  • Genehmigungen bereits vorhanden – sofort startklar
  • Alles an einer Adresse: ein Lager, ein Team, ein Weg
  • Volle Skaleneffekte – Marge pro Zimmer steigt
  • Bestehendes Team ab Tag 1 zentral einsetzbar
  • Ein Deal = der Sprung, für den andere Jahre brauchen

Statt zwanzig Mal das Gleiche zu verhandeln, verhandelst du einmal richtig.

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Das Zeitfenster

Zehntausende Betriebe suchen einen Nachfolger. Es kommt fast niemand.

72 %der abgabewilligen Inhaber hören aus Altersgründen auf (DIHK-Nachfolgereport 2025)
≈ 4.000anstehende Betriebsübergaben im Gastgewerbe in den nächsten 4–5 Jahren (AHGZ / Dehoga)
3,5×mehr abgabewillige Hotel- & Gastro-Betriebe als Nachfolge-Interessenten (DIHK-Nachfolgereport 2025)

Die Babyboomer verlassen den Markt, die Kinder übernehmen nicht, für Ketten sind die Häuser zu klein. Dieses Feld gehört Betreibern wie dir – aber das Zeitfenster schließt sich, sobald institutionelle Käufer es entdecken.

Fallstudien

Echte Gastgeber, echte Übernahmen

Wie unsere Teilnehmer aus der klassischen Vermietung in profitable Beherbergungsobjekte skalieren – Schritt für Schritt nachvollzogen.

Ausgangssituation

Fabian und Darja wollten sich mit Immobilien finanzielle Freiheit aufbauen. Nach den ersten Apartments wurde jedoch schnell klar, dass klassisches Vermieten und touristische Kurzzeitvermietung nur begrenzt skalierbar sind.

Ziel

Ihr Ziel war es, ihre Vollzeitjobs schnell zu ersetzen und ihr Unternehmen durch größere Beherbergungsbetriebe deutlich schneller wachsen zu lassen.

Lösung

Im Skalierungstraining stellten sie ihre Strategie auf Hybrid-Vermietung und Hotel-Betriebsnachfolgen um. Mit den erprobten Akquise- und Verhandlungsprozessen konnten sie innerhalb weniger Monate ihr erstes Hotel sichern.

Fabian & Darja Kurzzeitvermietung · Großraum Stuttgart

Ausgangssituation
Cashflow / Monat~50 € je Wohnung
StatusAngestellt, Ausstieg gewünscht
Ergebnis
Prognose Umsatz / Monat60.000 €+
Objekt gesichert39 Zimmer · 16 Jahre
Ausgangssituation

Nach der Übernahme seines ersten Hotels wollte Luan sein Unternehmen weiter ausbauen. Dafür suchte er einen weiteren Beherbergungsbetrieb mit wirtschaftlich attraktiven Konditionen – in einer Region mit großem Wachstumspotenzial.

Ziel

Sein Ziel war es, ein weiteres Multi-Unit-Objekt zu übernehmen, sein Geschäftsmodell weiter zu skalieren und langfristig planbare Mieteinnahmen ohne hohe Anfangsinvestitionen aufzubauen.

Lösung

Mit der Akquise- und Verhandlungsstrategie aus dem Skalierungstraining gewann Luan das Vertrauen eines Eigentümers und übernahm einen familiengeführten Gasthof mit 20 Zimmern nahe Berlin – zu hervorragenden Pachtkonditionen und mit langfristiger Planungssicherheit.

Luan Hotel-Betriebsnachfolge · Raum Berlin

Ausgangssituation
Objekte1 Hotelbetrieb
Nächster SchrittWeiter skalieren
Ergebnis
Neues Objekt20-Zimmer-Gasthof
Pacht4.150 € / Monat
On-Market vs. Off-Market

Warum du auf dem offenen Markt kein gutes Hotel findest

On-Market (Portale & Makler)
  • Hohe Ablösesummen
  • Überzogene Pachten
  • Abgewirtschaftete Objekte
  • Bieterwettbewerb
  • Makler dazwischen
Off-Market (unser Weg)
  • Direkte Eigentümeransprache
  • Faire Pacht statt Kauf
  • Verhandlung auf echten Betriebszahlen
  • Win-Win statt Höchstgebot

Die guten Objekte werden nie inseriert. Sie werden übergeben – an den, der zuerst da ist und Vertrauen aufbaut.

Win-Win

Jemand hat sein Leben in diesen Betrieb gesteckt. Du führst ihn weiter.

Der Eigentümer bekommt eine faire Pacht und die Gewissheit, dass sein Lebenswerk weiterlebt. Du bekommst eine fertige Plattform.

Alle Genehmigungen vorhanden

Kein Behördengang – sofort starten.

Personal übernehmbar

Bestehendes Team direkt nutzen.

Historische Zahlen

Verhandeln auf Datenbasis.

Fertige Infrastruktur

Wäschelager, Zimmer – alles da.

Cashflow ab Tag 1

Der Betrieb läuft – du optimierst.

Pacht statt Kauf

Minimaler Eigenkapitaleinsatz.

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Deine Lebenschance

In der Kurzzeitvermietung baust du ein Nebeneinkommen auf. Hier ersetzt du Einkommen – im Plural.

Bei Einzelwohnungen wächst dein Einkommen in 1.000-Euro-Schritten. Ein übernommener Betrieb mit 20, 30 oder 40 Zimmern erwirtschaftet einen Cashflow, der nicht ein Gehalt ersetzt, sondern zwei oder drei – ab dem Moment der Übernahme.

Beispielrechnung: Pension, ~20 Zimmer

Umsatz nach Optimierung42.000 € / Monat
Pacht− 9.000 €
Personal− 14.000 €
Betriebskosten− 8.000 €
Cashflow11.000 € / Monat

rund 4 durchschnittlichen Nettogehältern · Beispielrechnung auf Basis marktüblicher Annahmen (20 Zimmer, ADR ~85 €, Auslastung ~75 %) – am echten Objekt im Erstgespräch konkretisiert

  • Vollzeitselbstständigkeit ohne Übergangsjahre – ein Vertrag statt 15 Einzelwohnungen
  • Du arbeitest am Betrieb, nicht im Betrieb – Personal und Infrastruktur sind da
  • Es bleibt nicht bei einem Haus – Referenz und Zahlen für Objekt zwei und drei
Finde heraus, welches Objekt dein Leben verändert
Der Weg

Der Übernahmeprozess: in 7 Schritten zum eigenen Hotel

1

Standortanalyse

Regionen mit Nachfrage, Auslastungspotenzial und Nachfolgedruck finden.

2

Systematische Off-Market-Akquise

Übergabereife Betriebe finden, bevor sie ein Makler je sieht.

3

Analyse & Bewertung

Rohdiamant oder Fass ohne Boden? Zahlen, Substanz, Genehmigungslage.

4

Verhandlung & Übernahme

Pachtmodell, Inventar, Personalübergang – Deals mit wenig Eigenkapital.

5

Konzeptumbau & Automatisierung

Self-Check-in, schlanke Prozesse, klare Verantwortlichkeiten.

6

Online-Positionierung & Revenue

Sichtbarkeit, Direktbuchungen, Preisstrategie – sofort höhere Umsätze.

7

Modernisierung aus laufenden Erträgen

Aufwertung aus dem Cashflow des Betriebs statt aus deinem Eigenkapital.

Im Erstgespräch den nächsten Schritt klären
Die Transformation

Die Transformation eines Betriebs

Vorher
  • Rezeption mit festen Zeiten
  • Telefon-Buchungen
  • Zettelwirtschaft
  • Auslastung ~50 %
  • Betreiber arbeitet 70 Std./Woche
Nachher
  • Digitaler Check-in
  • Channel-Manager
  • Automatisierte Gästekommunikation
  • Auslastung 80 %+
  • Betreiber führt statt zu schuften

Hier echte Kennzahlen eines Teilnehmerobjekts einsetzen (Umsatz vorher/nachher) – stärkstes Beweiselement der Seite.

Erfolgsgeschichten

Sie haben übernommen – und nie zurückgeschaut

Kalle S.

Kalle S.

Schusterjunge Aparthotel

Ich konnte direkt ein komplettes Objekt übernehmen.

Lisa & Felix D.

Lisa & Felix D.

Rentolution · Boardinghaus

Mit der Übernahme haben wir den Schritt in die Vollzeitselbstständigkeit geschafft.

Luan N.

Luan N.

Hotelbetreiber

In 6 Monaten profitabel – dank der richtigen Übernahme-Strategie.

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Passt das zu dir?

Für wen das ist – und für wen nicht

Geeignet für dich, wenn …
  • … du Kurzzeitvermieter mit ersten Einheiten bist und den Sprung zum ganzen Haus willst
  • … du als Investor ein Betreibermodell suchst
  • … du direkt groß einsteigen willst
  • … du umsetzungsbereit bist
Nicht geeignet, wenn …
  • … du ein passives Investment ohne eigenes Zutun suchst
  • … du kurzfristig schnelles Geld erwartest
  • … du nicht in Begleitung und Systeme investieren willst
Allein vs. mit System

Was passiert, wenn du es allein versuchst?

Auf eigenem Weg
  • Versteckter Sanierungsstau
  • Schlechte Pachtkonditionen aus Unerfahrenheit
  • Personalkonflikte bei der Übergabe
  • Baurechtliche Fallen
  • Monatelange Verhandlungen ohne Abschluss
Mit dem Sali-System
  • Geprüfte Bewertungsmatrix
  • Erprobte Verhandlungsführung
  • Vertrags- und Übergabe-Playbooks
  • Baurecht- und Steuerexpertise im Team
  • Netzwerk aus 150+ eigenen Einheiten
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Deine Entscheidung

Das Zeitfenster schließt sich. Sicher dir jetzt dein Objekt.

Tausende Hotels und Pensionen suchen einen Nachfolger – und die besten Objekte gehen off-market an die, die zuerst da sind. In 45 Minuten erfährst du, ob dein Standort und dein Profil passen. Unverbindlich und ohne Risiko.

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  • 100% unverbindlich · 45 Minuten
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